مالکان و خریداران املاک و ساختمان ها بیشتر مواقع به دلیل نداشتن اطلاعات کافی در زمینه قانون عقب نشینی ساختمان با مشکل مواجه میشوند و برای آنها سوالاتی از این قبیل پیش می آید که:
- قانون و دولت در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک ساختمان در نظر گرفته است؟
- چگونه باید از قرار گرفتن ملک و ساختمانی در محدوده طرح های شهرداری خودداری کرد؟
- آیا مالک میتواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری خودداری کند؟
حال ما میخواهیم در این مطلب صاحبان املاک را با قوانین عقب نشینی ساختمان آشنا کنیم.
علت عقب نشینی ساختمان ها توسط شهرداری
شهرداری ها و حتی دهیاری های روستا های کشور هر چند مدت یکبار برای تصحیح رفت و آمد در خیابان ها و زیباسازی شهر اقدام به ایجاد طرح جدید در مورد عقب نشینی ساختمان ها و املاک میکنند. در طرح هایی که کارشناسان شهرداری ارائه میدهند بعضی مواقع کل یک ساختمان و بعضی مواقع قسمتی از آن باید در اختیار شهرداری قرار گیرد. و شهرداری نیز برای صاحبان املاکی که ملکشان در طرح عقب نشینی قرار میگیرند مزایای قائل شده و مقاومت نیز در برابر شهرداری فایده ای ندارد!
بند های مهم قانون عقب نشینی ساختمان
قانون عقب نشینی ساختمان قانونی طولانی با بند های مفصل است که ما در این مطلب خلاصه وار مهم ترین آنهارا بیان میکنیم.
آیا شهرداری در صورت وارد کردن خسارت به ساختمان ملزم به پرداخت هزینه است؟
شهرداری علاوه بر پرداخت هزینه ملک زمانی که به ساختمان و ملکی به دلیل اجرای طرح عمرانی خسارت وارد میکند ملزم به پرداخت هزینه است.
خسارت وارده ممکن است به اعیان و یا به عرصه ملک وارد شده باشد (منظور از اعیان ساختمان و بنا است و منظور از عرصه زمین ملک است) که در این صورت کارشناسان خسارت وارده را محاسبه میکنند و شهرداری موظف به پرداخت آن میشود.
چگونگی ارزیابی مبلغ قابل پرداخت به مالک ساختمان توسط شهرداری
در مورد خسارت به زمین ملک یعنی زمانی که شهرداری بخشی و یا تمامی از ملکی را تصرف میکند ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته میشود و به این ارزش شش درصد اضافه می شود و اگر مبلغ به دست آمده بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته میشود و پس از تعیین مبلغ شهردای موظف به پرداخت خواهد بود.
شهرداری چه مزایایی برای مالکانی که با طرح های عمرانی آنها همکاری میکنند در نظر گرفته است؟
در برخی موارد و در صورت امکان برای بازسازی ساختمانی که قسمتی از آن تخریب شده است جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد و برای برخی املاک تخفیفات مالیاتی در نظر گرفته میشود.
نکته مهم دیگری هم که در این زمینه بسیار حائز اهمیت است و نیازمند توجه بسیار است. برخی مواقع افراد از طرح های شهرداری اطلاع حاصل میکنند وقبل از اچرای طرح ها خود به تخریب و باز سازی بنا میپردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد اقدام به عقب نشینی ملک میکنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.
در چنین شرایطی مالک نمی تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصا به تخریب و عقب نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است. در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه ای برای پرداخت غرامت ندارد بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبانه مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.
چگونگی اطلاع یافتن از طرح های شهرداری و لزوم عقب نشینی ساختمان
قبل از اینکه طرح های شهرداری به مرحله اجرا برسند به مالکان اطلاع داده خواهد شد و اطلاعات مربوط به طرح های نوسازی شهرداری در نشریات عمومی اعلام میشود.
در برخی موارد ماموران شهرداری شخصا به محل مراجعه میکنند و با مالکان صحبت میکنند.
در برخی موارد ماموران شهرداری شخصا به محل مراجعه میکنند و با مالکان صحبت میکنند.
اطلاع یافتن از طرح های شهرداری قبل از خریداری ملک
بعضی مواقع مالکی که از طریق روش های مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری اطلاع یافته است اقدام به فروش آن میکند. این مورد به خصوص در سال های اخیر به وفور مشاهده میشود و برای افراد زیادی این اتفاق میافتد که بعد از خریداری ملک در زمان سکونت و یا اقدام به بازسازی با نامه ها و اخطار ها شهرداری برای تخلیه مواجه میشوند.
لازم است قبل از خریداری ملک به شهرداری منطقه مراجعه و تمامی اطلاعات لازم و مربوط به ملک را کسب کنید.
برای پیشگیری از مشکلات احتمالی بهتر است به نکات زیر توجه کنید !
- زمانی که برای دریافت پروانه ساخت اقدام می کنید کارشناسان شهرداری مقدار عقب نشینی ملک را که برای بازسازی معابر لازم است تعیین میکنند و در این هنگنام محدوده ملک از چهار جهت جغرافیایی مشخص میشود.
- مقدار عقب نشینی معین شده حتما باید در زمان ساخت رعایت شود و در صورت رعایت نکردن آن پس از پایان ساخت دچار مشکل فراوانی میشوید.
- مطابق قانون شهرداری مالک کوچه ها و معابر عمومی است پس اگر در هنگام ساخت و ساز از حد عقب نشینی عبور کنید و در املاک شهرداری دخل و تصرف کنید شهرداری میتواند مالک متخلف را جریمه کند.(تصمیم در زمینه جریمه مالک و یا تخریب ملک به نظر کمیسیون مربوطه و یا کارشناسان شهرداری برمیگردد).
توصیه مهم:
"این مطلب صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده و نکات و قوانین عقب نشینی ساختمان که در متن ذکر شد، در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می شود هنگام عقب نشینی ساختمان به مراجع ذیربط قانونی مراجعه شود."